房地產調查報告
在日常生活和工作中，報告使用的頻率越來越高，不同種類的報告具有不同的用途。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？下面是小編收集整理的房地產調查報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產調查報告1
【導語】 房地產行業(yè)經歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。下面關于房地產消費者調查報告 ，一起來閱讀下文吧!
針對房地產的價格，消費者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會通過理性的分析，對此類商品做出一定預測。前景樂觀，則付之于行動；悲觀，則不予購買。這里，消費者所做出的預測，正好印證了穆斯在《理性預期與波動理論》一文中對理性預期所提出的理論要點：理論預期是觀察到的過去經驗的 規(guī)律 性 總結 ，它可以指導人們的經濟行為。因而理性預期可以說是構成經濟行為的基礎。從理論和現實的角度看，房地產行業(yè)的參與者主要有：政府、 金融 機構、房地產開發(fā)商和消費者。四者關系可以用圖1表示。
影響消費者理性預期的因素
本文主要是分析對消費者理性預期的影響因素及這些因素對消費者預期的影響，可以根據房地產行業(yè)參與者之間的關系圖，得出影響消費者理性預期的關系圖，如圖2所示。
本文具體分析房地產行業(yè)參與者與消費者之間的關系及他們對消費者理性預期的影響。
（一） 政府與消費者：宏觀調控政策與消費者理性預期
房地產開發(fā)的基礎是土地，由于我國特有的土地制度，土地出讓的數量直接決定了房地產的開發(fā)情況。政府針對土地出讓所做出的調控政策，成為消費者預測房地產開發(fā)量的一個主要依據。而且，消費者對政府的信任度，遠高于對房地產開發(fā)商的信任。近幾年，由于房地產價格持續(xù)上漲，為了抑制房地產價格的上升，政府出臺了一系列的政策。這些政策，同時引起了消費者的理性預期行為（盡管有時候消費者的理性預期與政府的初衷并不相符合）。20xx年，土地政策收緊與嚴格控制農用地轉為建設用地及壓縮建設用地占農用地的.指標，嚴格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴格實施 ，使土地開發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導致消費者對土地的升值預期空前高漲，從而激發(fā)房地產市場上旺盛的需求。
（二） 金融 機構與消費者：金融政策與消費者理性預期
金融機構出臺的政策對消費者的 影響 ，主要表現在貸款利率上，因此，房地產貸款態(tài)度的變化對房地產的需求變化有相當大的影響，最終導致房地產價格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但 中國 人民銀行短期內對利率進行連續(xù)調整的行為，加強了消費者對“進入加息周期”的預期和房價調整的預期。部分消費者擔心利率會繼續(xù)提高，增加購房的開支。在經過一陣觀望之后，大部分消費者選擇提前消費，導致住房需求增加，房價增幅再度上揚。在過去的十年間，無論是在發(fā)達國家，還是在 發(fā)展 中國家，銀行貸款與房地產價格波動的關聯日趨緊密。
（三）房地產商與消費者：廠商行為與消費者理性預期
“8.13”土地大限之后，房地產商拿地的成本大幅度增加，已成為不爭的事實。與此同時，國家采取了暫停半年農用地轉用審批、土地整頓、提高征用土地費用標準等措施。與此同時，房地產貸款利率不斷上漲，也直接導致了許多中、小型房地產 企業(yè) 退出房地產行業(yè)。這一道道門檻使得房地產投資熱開始下降。這一結果，造成消費者的再度恐慌，從而也再度引起房地產價格的上揚。盡管政府出臺了一系列的政策，而且金融機構的貸款利率也幾度提升，但是，據專家 分析 ，這些政策對真正有實力的大型房地產開發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來說，這些政策只會使與他們分羹的競爭對手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時，房地產價格還在逐漸上漲，這也為開發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件，開發(fā)商在交易市場上形成價格聯盟，共同合謀有價無市的虛假房價交易關系。信息不對稱的條件下，消費者被蒙蔽而做出購買的決定，房價也在消費者的購買行為驅使下，扶搖直上。
（四） 消費者與消費者：從眾心理與理性預期
消費者的從眾心理不僅表現在對低價位商品的消費，也表現在對房地產這種高價位產品的消費上。消費者即使在政府出臺一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產開發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下，還是不會輕易決定是否購買如此高價位的商品。而只有在大部分消費者都去購買時自己才作決定�？梢娺@種從眾心理也是消費者理性預期的影響因素，他的作用不可忽視。
正確引導消費者理性預期的建議
建立和完善房地產業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產宏觀監(jiān)控體系，統(tǒng)計房地產投資額、房地產銷售量、商品房空置率、房價收入比等指標，設置專門的機構、委派專門的專家組，結合房地產自身情況和宏觀 經濟 環(huán)境對房地產的發(fā)展狀況做出分析和預測。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時關注房地產業(yè)運行狀況，在必要時通過稅收政策、土地供應、利率等手段對房地產市場進行宏觀調控；在另一方面也緩解了房地產行業(yè)信息不對稱的弊端，引導消費者理性健康消費。
完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產信息發(fā)布制度，引導新聞媒體的輿論導向。通過定期不定期的信息發(fā)布，引導消費者理性消費，逐步使消費者對房價的心理預期恢復正常，防止房價的大起大落，保證我國房地產市場快速、健康、協(xié)調發(fā)展。
加強對消費者房地產知識培訓。近年來，在 網絡 上與電視上的培訓方式越來越能為人們所接受。中央電視臺十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡�？梢酝ㄟ^多種渠道普及房地產知識，如安排定期的“房地產知識講座”和“房地產現狀分析”節(jié)目。降低消費者對房地產產品的盲目消費性，培養(yǎng)消費者的理性消費。這也是有效控制房地產價格上漲的途徑之一。
房地產調查報告2
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的`市場依據。
高水平的城市化目標，常平房地產業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業(yè)。 東莞市政府關于常平(20xx~20xx)經濟發(fā)展戰(zhàn)略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產調查報告3
一、我縣房地產市場發(fā)展的現狀
一房地產市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展塣大。在保持市場供需總量平 、供求結構基本合理，房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產開發(fā)投資累計完成63億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升樓盤品質不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低于XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何特別是個人購房比例以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經歷了XX年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲65%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。
XX年全縣房地產開發(fā)完成投資205億元，比上年增長198%。房地產開發(fā)投資占全縣全社會固定資產投資比重達到517%，拉動全縣固定資產投資增長45個百分點對gdp增長的貢獻率達到87%，拉動全縣gdp增長12個百分點。房地產業(yè)已經逐步發(fā)展成為我縣國民經濟的重要支柱產業(yè)。同時房地產業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。XX年，房地產銷售收入13億元，按拉動消費系數14計算，拉動其他消費額182億元，兩項累計達到312億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
二房地產市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的'實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據，有利于調控市場，規(guī)范交易行為，實現房地產市場監(jiān)督科學化二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產分治。按照建設部建房1997173號文和省建設廳魯建房發(fā)1997239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關，并且所頒發(fā)的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制�？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程經濟適用房和廉租房，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【XX】37號文件已經要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房含經濟適用房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買�！濒斦l(fā)[XX]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起XX、3、22，各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件�！弊罱ㄔO部、監(jiān)察部、國土資源部聯合下發(fā)的建住房[XX]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機關單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業(yè)的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業(yè)要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現房地產開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經濟倫理。倡導房地產開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產品。
6、各部門加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù)，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利于房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
房地產調查報告4
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現狀
今年16月，我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元，同比增長85%房地產開發(fā)投資完成373億元，其中住宅投資完成23億元商品房施工面積4899萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，16月，房地產開發(fā)平均增速為422%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，26月累計增速分別為：26%、152%、845%、791%、19倍辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，26月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。16月全區(qū)預售3940套，總面積506萬平方米預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了155%和154%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積65萬平方米，與3月份相比均下降了443%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在分別同比上漲205%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由531%提高到612%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整鞏固提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產價格動態(tài)和走勢，建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的'跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產調查報告5
一、總體概況
1、地理綜述：
濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海,扼山東內陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照，地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率達97.7%，人口自然增長率4.00‰，性別比104.3。據公安部門統(tǒng)計，全市20xx年末總人口855.3萬人，其中非農業(yè)人口328.3萬人。經濟實力居山東省第四位。
2、基礎設施概況：
濰坊市鐵路、公路、機場、通信及城市供水、供氣和商貿設施建設已取得重大進展。公路通車里程達到14萬公里。全部開通了程控電話和國內外直撥電話，電話交換機總容量達到101萬。市區(qū)供水普及率達100%，居民生活燃料氣化率達90.03%。
3、城市經濟綜述
(1)地區(qū)生產總值
濰坊現轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級)，臨朐、昌樂2縣，共有152 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬。20xx年濰坊市生產總值(GDP)完成1720.88億元，按可比價格比上年增長16.5%;其中第一產業(yè)增加值211.81億元，增長0.2%;第二產業(yè)增加值1000.63億元，增長20.6%，其中工業(yè)增加值916.51億元，增長21.7%;第三產業(yè)增加值508.44億元，增長16.1%，一、二、三產業(yè)分別拉動GDP增長0.03、11.74和4.73個百分點。按常住人口計算，人均GDP達到19677元(按現行匯率折算約2520美元)，比上年增長16.2%。產業(yè)結構調整取得新進展，工業(yè)在國民經濟中的主導地位更趨明顯。一、二、三產業(yè)的比例關系由上年的13.69：56.86：29.45調整為12.31：58.15：29.54。
(2)居民收入
1)濰坊市人均GDP及增長情況
20xx年人均GDP達到17279元(按現行匯率折算為2141美元)，20xx年人均GDP達到19677元(按現行匯率折算為2520美元)，比上年增長16.2%。
2)濰坊市人均可支配收入情況
城鄉(xiāng)居民收入增長明顯。據抽樣調查，20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元，比上年增長14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出8816.3元，增長15.1%。
4、城市建設規(guī)劃
中心城區(qū)總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”
1) “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū);
2) “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);
3) “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。
4) “一廊”，即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態(tài)綠化廊道。
5、未來城市規(guī)劃
(1)城市化與中心城市人口規(guī)模
根據人口綜合預測法，濰坊市中心城市的總人口數20xx年將達到127萬人，20xx年將達到179萬人;人口發(fā)展策略方面，將實行“合理疏導，向心集聚;企業(yè)集中，擴大就業(yè);制度保障，引流穩(wěn)流;安定老齡，提高素質”的總體原則。
(2)發(fā)展濰坊城市經濟 提升綜合競爭力
近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達到13%，到20xx年GDP總量達到2400億元，全市三產比例為10：60：30;中心城市GDP年均增速實現16%，到20xx年GDP總規(guī)模達到800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產比例為9：58：33。
遠期全市GDP年均增速為9%，到20xx年全市GDP達到5700億元，全市三產比例為7：61：32;中心城市GDP到遠期年均增速為11%，到20xx年中心城市GDP規(guī)模達到2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產結構為5：55：40。
(3)濰坊城市用地
根據《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建設用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，說明耕地是濰坊市建設用地重要的供給來源。其中濰坊市區(qū)經濟發(fā)展拉動城市用地增長的特征十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國民生產總值與城市用地之間呈現出較強的正線性關系，此外，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。
規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地熱病花葉病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。
小結：近兩年來濰坊市的產業(yè)結構和投資環(huán)境進一步優(yōu)化，年均固定資產投資增長近1/3，其中房地產建設投資特別是住宅建設投資都在以50%以上的速率增長，說明濰坊房地產建設投資市場發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。
二、調查內容
1、調查時間：
20xx年7月21號、22號
2、調查區(qū)域：
以圍繞濰城區(qū)為主，奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤展開調研。
3、調查對象：
面積在50畝以上，建筑面積在10萬平以上的樓盤等
4、調查目的`：
了解濰坊市及擬投項目的周邊房地產投資環(huán)境
三、目前房地產狀況調查
1、產品形態(tài)
單就從房地產產品來說，濰坊房地產市場還處于初級階段。很多產品還沒有在市場上出現，就目前市場上的產品形態(tài)和品質還不能從根本上解決市場需求，產品升級還有一個過程。從建筑形態(tài)上來看，簡單
的復制，借鑒的東西太多了。有個性，有標志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內涵和自主創(chuàng)新。通過7月22號的調查，發(fā)現濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導致了房地產市場建筑規(guī)劃設計的產品守舊，束縛了產品品質的提高，單體建筑往往做成板式，整個市場都是這種產品，沒有錯落感，形成不了好的視覺效果，也不利于社區(qū)景觀的營造。當然在實際操作過程中，開發(fā)商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產品研發(fā)和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對濰坊房地產行業(yè)的成熟起到了很好的推動作用。
通過簡單統(tǒng)計，目前市區(qū)在售樓盤100多個，幾乎遍地開花，但沒有精品，同質化，同樣化相當嚴重，所有樓盤幾乎都是一樣，其價格也相差不大，差價主要顯示在地段差別上。目前市場上缺少兩極產品：1、最差。低檔房，不是說品質很差，而是價格要夠低。要讓單位職工和農民買得起。2、最好。當然是說品質、配套、房型、房價要質優(yōu)價高。地段倒不是主要問題�？膮^(qū)有一個目前濰坊市場上比較高檔的樓盤，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬平方米。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般，主要是規(guī)模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風格的景觀設計，在濰坊綠化作為樓盤賣點，不具有沖擊力度。在濰坊整個城市的綠化都是相當不錯的，而且綠化比較容易做，綠樹成蔭，芳草萋萋滿眼都是。
2、市場需求量
任何行業(yè)的發(fā)展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在。
潛在需求，目前城區(qū)現有居民108萬人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有關部門分析，濰坊城區(qū)居民將增加到130萬人，這期間就有22萬人需要解決住房問題，按人均30計算，就需要660萬的住宅面積。
現有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個改善需求是60平米。
隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來一段時間內由于基礎設施建設舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對房地產的巨大需求。
總體來說濰坊市房地產未來幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。
3、房地產價格
20xx年奎文、濰城、高新中心區(qū)，住宅的均價已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區(qū)域市場房價來看奎文區(qū)是房價領跑者，濰城區(qū)房價相對要低一些，但均價也到2800元/平米。給我的感覺是濰坊的房產是比較實在的，蓋什么樣的就賣什么樣的，沒有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農民的菜園里買青菜一樣，貨真價實當然是沒有泡沫和水份，房價是合理的。當前濰坊市區(qū)房地產市場總體是健康的。今年及今后一個時期內，市區(qū)房價依然不會下降，房價穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢仍然不會改變。
據市房管局對市區(qū)89家房地產開發(fā)企業(yè)今年以來的投資、開發(fā)建設及銷售等情況的調查數據顯示，今年上半年，市區(qū)共完成房地產開發(fā)投資44.3億元，同比增長44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投資34.7億元，同比增長34.6%;商品房施工面積為345.5萬平方米，同比增長82.6 %，其中，商品住房施工面積252.4萬平方米，同比增長80.1%;商品房新開工面積109.1萬平方米，同比增長19.95%，其中，新開工住房95.95萬平方米，同比增長26.06%;據統(tǒng)計，共批準商品房預售面積161.73萬平方米，同比增長61.7%;完成初始登記面積141.43萬平方米，同比增長24.09%;完成商品房買賣面積59.67萬平方米，同比增長1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶型已經成為市場主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬平方米，房地產市場發(fā)展進一步健康理性。
預計今后一段時間內，如果國家從緊的金融政策和貨幣政策沒有大的變化，隨著市場主體整合效應的進一步顯現，房地產投資增幅會有回落，但回落的幅度不會很大。據調查統(tǒng)計，上半年，市區(qū)新建商品房銷售均價同比增長2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個百分點。
價格的上升，是受內因和外因兩種因素綜合作用的體現。內因方面，主要是由于成本的增加，必然導致價格上漲。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度，直接增加了開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年來，鋼材、建材價格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來，據估算，鋼材價格上漲了約50-60%，混凝土價格上漲約30%，水泥價格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費用也有了大的提高。同時，新型建筑材料的運用、小區(qū)環(huán)境的營造、配套設施的完善等等也都會推動房價的上漲。外因方面，是住房消費的增長。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動人口增多，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設力度加大，因拆遷而購房的居民較多;三是社會各類群體收入水平的提高，購買力增強。
各項數據顯示，濰坊市房價盡管持續(xù)上升，但不會出現大起大落，房價總體上是合理的，不存在虛高或泡沫，今后一段時間內，房價不會下降，總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變，但上升會放緩。
房地產調查報告6
商圈的劃分
任何一個商業(yè)地產項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒有關系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產商圈市場調研
房地產商圈調查就是以房地產為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的.、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產市場方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬定經營策略提供參考與建議。
房地產商圈市場調研內容
房地產商圈市場調研是以房地產為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產商圈市場環(huán)境的調研細致到個別樓盤的調研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣于行為等，進行全方位的調查研究。
房地商圈產市場調研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據。調研的服務對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調研的目的的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產商圈市場調研的特點 1.內容廣泛
房地產商圈市場調研內容廣范，既有宏觀方面的房地產政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個樓盤的調研，同時也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調研。
2.針對性強
房地產商圈市場調研在營銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。房地產項目調研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態(tài)營銷信息的調研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調研、實地調研、座談會
按調研目的分類
從調研的目的來看，市場調研主要分為應用性市場調研和基礎性市場調研。
應用性市場調研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產調查報告7
一、xx房地產市場發(fā)展現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產業(yè)概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產呈現出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1) 商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內，房地產開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展，房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場供求關系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據其房地產發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)xx中心區(qū)
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的'問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區(qū)
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區(qū)
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數來看，東西湖片區(qū)今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到20xx年6月30號)
房地產調查報告8
引言： 新房成交遠高于預期，二手房20%個稅出臺，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達到1194套，成交量遠高于預期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆， 單月成交量達到了842套。（文中所有數據截至3月29日）
一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析
�。�20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計圖）
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出，諸暨房地產市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結前一年業(yè)績、制訂新一年目標的階段，開盤、營銷節(jié)奏普遍放緩，因此這個時間段內交易量通常會相對較低，尤其20xx年年底市場總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正�，F象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾�？偨Y來看，去年年底的市場上升行情其實仍在延續(xù)。
二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價分析
�。ǖ谝患径戎T暨商品房住宅成交均價走勢圖）
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價卻有明顯漲幅，上漲幅度達到了8。6%。
事實上，20xx年樓市調控初步控制了房價快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來，整個20xx年上半年諸暨房地產市場都將維持量價齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析
（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）
二手房：受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國五條細則出臺之后，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強調，“國五條”一定要嚴格執(zhí)行。他說：“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改，但一定要嚴格執(zhí)行。”通過走訪諸暨本地的中介了解到，此前執(zhí)行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。
細則出臺前的短期內，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。
租房：每年過年前后都是房屋租賃的`淡季，并且由于諸暨教育局新政的實施，進一步導致了房租租賃的減少，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。
四、第一季度諸暨房地產市場總結
20xx年1月，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏，新增供應量環(huán)比出現大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現了增長。3月1日國五條細則出臺之后， 二手房交易進入暫時的高峰期， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場的影響，可能會在未來一段時間里逐步顯現。
我市存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
總體看來，20xx年諸暨房地產市場可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時候，我們認為，如果短期內整個房地產行業(yè)政策面能維持當前的平穩(wěn)格局，那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應是基本上確定的。
房地產調查報告9
導語：調研報告是一種溝通、交流形式，其目的是將調查結果、戰(zhàn)略性的建議以及其他結果傳遞給管理人員或其他擔任專門職務的人員。希望接下來小編整理的房地產市場的調研報告，文章希望家喜歡！
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現狀
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發(fā)投資完成37、3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489、9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的開發(fā)建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42、2%。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50、6萬平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6、5萬平方米，與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的'新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
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土地供應結構調整。建設部等七部出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的'意見》，規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上正快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上正快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
地方:
房地產發(fā)展目標調整�！耙跃幼橹鳌⒁允忻裣M為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
房地產供應結構調整。力調整供應結構，加配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長源看，我區(qū)房地產市場仍將有比較的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產價格動態(tài)和走勢，建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時饋項目的進展情況，以便發(fā)現問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產調查報告10
一、前言
近些年來，整個鄭州市房地產市場取得飛速發(fā)展，也產生了深刻的變化。市場需求旺盛，城市房地產開發(fā)量和需求量每年均以2位數速度增長，產品品質有了很大提高，消費者購買行為更趨理性。
在政策方面，為應對市場過熱，國家紛紛出臺宏觀調控政策，房地產市場準入門檻大大提高了。房地產大洗牌時代馬上就要到來。
一些主要房地產企業(yè)，紛紛提出戰(zhàn)略問題，提出關注市場長遠需求問題，提出市場細分和定位問題。主要目的是希望通過調整思路，尋求企業(yè)長期生存發(fā)展之道。而政府作為經濟發(fā)展的服務者和引導者或是政策的制定者，更需要了解真實的市場情況和一線資料。而這一切，都離不開對市場的準確把握和對客戶的深入研究。
二、調查目的及意義
1、站在全省的角度，在省域經濟發(fā)展的層面，對房地產行業(yè)做一個全局性調查，對政府宏觀政策的制定提供數據參考，對房地產行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導，對城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解。（宏觀層面）
2、調查包括鄭州市（以后會涉及河南省各個地市）高、中、低三個層次的購房者和需求者，全面把握居民需求和動態(tài)，涉及范圍廣，具有較強社會意義。（全民層面）
3、了解河南主要城市房地產市場客戶最新動態(tài)，預測未來市場發(fā)展方向，提出市場機會，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導性意見；區(qū)分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產企業(yè)的市場地位和物業(yè)情況，對房地產行業(yè)的市場競爭狀況做到了解，對居民的購房需求指數做到了解。（企業(yè)和客戶層面）
三、調查亮點
1、首次提供鄭州市主要房地產企業(yè)客戶需求整體數據分析；
2、提供不同公司客戶需求對比分析；
3、提供本公司不同社區(qū)客戶需求對比分析；
4、提供鄭州市不同區(qū)位客戶需求對比分析；
5、提供不同類型客戶需求對比分析；
6、行業(yè)領袖企業(yè)展望未來房地產市場發(fā)展趨勢；
7、行業(yè)領袖企業(yè)分析未來房地產企業(yè)發(fā)展機會。
四、調查內容
�。ㄒ唬� 基本內容
1、客戶基本特征
2、客戶居住現狀
3、居住滿意度
4、品牌影響度
5、客戶購房需求
6、生活習慣及居住價值觀
7、對未來客戶住房需求展望
8、對未來房地產市場機會分析
�。ǘ� 擴展內容一：市場環(huán)境調查
1、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>
2、行業(yè)營銷特點及競爭狀況；
3、周邊環(huán)境對該行業(yè)發(fā)展的影響；
4、當前市場主要項目種類、品牌及銷售狀況；
5、該行業(yè)各產品的經銷網絡狀態(tài)；
（三） 擴展內容二：消費者調查
1、消費者對房地產各項目的購買形態(tài)（購買過什么品牌、購買地點、選購標準等）與消費心理（必須品、偏愛、經濟、便利、時尚等）；
2、消費者對市場上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱、特點、價格等）；
3、消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及品牌忠誠度；
4、消費者平均月開支及消費比例的統(tǒng)計；
5、消費者理想的居住描述。
（四） 擴展內容三：競爭者調查
1、主要競爭者的產品與品牌優(yōu)、劣勢；
2、主要競爭者的營銷方式與營銷策略；
3、主要競爭者市場概況;
4、本項目主要競爭者的營銷狀態(tài)；
五、調研對象及抽樣
�。ㄒ唬� 市區(qū)居民
居民對住宅市場信心； 購房意向；
對目標地塊認知和吸引力評價；
對目標地塊發(fā)展信心和前景的評價。
（二） 有購買意向的潛在客戶
目前居住狀況；
購房目的原因以及購房時考慮的主要因素；
目標客戶群體屬性特征；
對價格、面積、戶型、小區(qū)樓盤建筑、綠化、景觀等需求情況；
對醫(yī)院、學校、購物場所等配套設施的需求情況；
媒體消費特征；
對目標地塊優(yōu)劣勢評價。
�。ㄈ� 目前已經購買或者入住中高檔小區(qū)的現實客戶
目前居住狀況；
目前居住滿意和不滿意之處評價；
目標客戶群體屬性特征；
對目標地塊優(yōu)劣勢評價；
購房過程中看房歷史及評價；
（四） 高新區(qū)和市區(qū)的競爭樓盤；
競爭樓盤銷售情況；
目標客戶特征；
樓盤賣點、宣傳攻勢；
樓盤戶型面積配套等基本特征；
競爭樓盤的優(yōu)勢和不足之處；
六、調查員的規(guī)定、培訓
（一） 規(guī)定
1、儀表端正、大方。
2、舉止談吐得體，態(tài)度親切、熱情。
3、具有認真負責、積極的工作精神及職業(yè)熱情。
4、訪員要具有把握談話氣氛的能力。
5、訪員要經過專門的市場調查培訓，專業(yè)素質好。
�。ǘ� 培訓
培訓必須以實效為導向，本次調查其人員的培訓決定采用舉辦培訓班、集中講授的方法，針對本次活動聘請有豐富經驗的調查人員面授調查技巧、經驗。并對他們進行思想道德方面的教育，使之充分認識到市場調查的'重要意義，培養(yǎng)他們強烈的事業(yè)心和責任感，端正其工作態(tài)度、作風，激發(fā)他們對調查工作的積極性。
七、人員安排
根據我們的調研方案，在湘潭大學及市區(qū)進行本次調研需要的人員有三種：調研督導、調查人員、復核員。具體配置如下：
調研督導：1名
調查人員： 20名 （其中15名對消費者進行問卷調查、5名對經銷商進行深度訪談）
復 核 員：1—2名 可由督導兼職，也可另外招聘
如有必要還將配備輔助督導（1名），協(xié)助進行訪談、收發(fā)和檢查問卷與禮品。問卷的復核比例為全部問卷數量的30%，全部采用電話復核方式，復核時間為問卷回收的24小時內。
八、市場調查方法及具體實施
市區(qū)居民：CATI計算機輔助電話調查xx個 潛在客戶：街頭隨機面訪xx個 現實客戶：入戶面訪xx個 競爭樓盤：神秘顧客xx個
九、調查程序及時間安排
本次調研大致來說可分為準備、實施和結果處理三個階段。
1、準備階段：界定調研問題、設計調研方案、設計調研問卷或調研提綱。
2、實施階段：根據調研要求，采用多種形式，由調研人員廣泛地收集與調查活動有關的信息。
3、結果處理階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析，并將調研結果以書面的形式——調研報告表述出來。
在客戶確認項目后，有計劃的安排調研工作的各項日程，用以規(guī)范和保證調研工作的順利實施。按調研的實施程序，可分七個小項來對時間進行具體安排：
調研方案、問卷的設計
…………
3個工作日 調研方案、問卷的修改、確認
…………
1個工作日 項目準備階段（人員培訓、安排）
…………
1個工作日 實地訪問階段
…………
4個工作日 數據預處理階段
…………
2個工作日 數據統(tǒng)計分析階段
…………
3個工作日 調研報告撰寫階段
…………
2個工作日 論證結段
…………
2個工作日
十、經費預算
十一、附錄
參與人員及崗位職責： 項目負責人：待定
調查方案、問卷的設計：待定
調查方案、問卷的修改：待定
調查人員培訓：待定
調查人員：待定
調查數據處理：待定
調查數據統(tǒng)計分析：待定
調查報告撰寫：待定
論證人員：待定
調查計劃書撰寫：待定
房地產調查報告11
南京房地產開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產開發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長27%，20xx年1-2月房地產開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。**年以來平均銷竣比為2.64，**年全年呈現供不應求的局面，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點論的影響。
**年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%，但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩(wěn)，較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135 萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
**年以來南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 **37.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為**64.52萬平方米，銷售均價為 50**元/平方米，現房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看，**年南京商品房銷售均價呈現穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是**年末到**年初房價有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產拐點論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在**000元/
平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中
在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發(fā)商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在**000元/平方米以上。
新樓盤比較多的'是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。 三，南京未來兩年住房建設計劃,根據南京市住房建設計劃，**年南京各類住房上市量將達**20萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房(含廉租房)約240萬平方米，比**年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。**年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬平米。**年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比**年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比**年的850萬平方米有所下調，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實90/70政策;經濟適用住房約225萬平方米，與**的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米，比 **年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金
3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬平方米。09年各類住房建設用地計劃供應 **50萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比**年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設計劃總量與**年大致持平。
總的來或，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
房地產調查報告12
一 調查背景
房地產營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創(chuàng)造，與其他的個人和集體交換產品和價值，獲得所需物品的社會經濟活動過程。其實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發(fā)點，房地產企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等房地產商品和服務來滿足消費者生產或生活，物質或精神的需求，并獲取利潤的經濟活動。 近年來，大多數房地產開發(fā)項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉向重視前期研究和產品定位，隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的“賣點”也在逐年轉變。生態(tài)賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流。“綠色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發(fā)周期逐步縮短，產品更新換代速度加快，項目針對性更強。社會消費心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產品出現“不斷升級”的現象。居住趨向郊區(qū)化，住房消費平民化，產品更新換代速度加快。在一些地方的房地產產品甚至已經出現了 “住房如時裝，一年一個樣”的狀況。大型住宅項目不斷出現，開發(fā)主題更為明顯，產品多元化、客戶多元化、開發(fā)主題的連貫性、品牌經營的系統(tǒng)性，均是營銷工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤品牌已開始為買家識別。服務概念貫徹于營銷全過程。優(yōu)質的看樓服務、物業(yè)管理服務、24小時的專車接送服務，均給買家?guī)砹朔奖愫蛢?yōu)惠。形成了從優(yōu)質方便的服務到看樓、買樓的良性循環(huán)。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實習階段對購房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來發(fā)展趨勢所做的調查。
二、公司簡介
秦皇島市興龍置家房地產經紀有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金20xx萬元。公司成立于20xx年，自成立以來，始終貫徹“仁和、誠信、務實、求新”的企業(yè)精神，通過實行科學規(guī)范的運營管理，現已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。
公司以房地產中介、樓盤代理和信貸業(yè)務為核心，業(yè)務范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產權、廣告等，力爭成為國內房地產經紀和金融按揭服務的領跑者。公司與數十家金融機構建立了長期友好的合作關系，在廣大購房者、開發(fā)企業(yè)和房產中介企業(yè)中享有較高的知名度。20xx年10月，公司先進的二手房交易電子商務網站上線。網站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強的分類信息平臺，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務。
20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實力進一步增強。公司現有市內黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，
本著“以市場為導向，以客戶為中心”的服務理念，致力于為客戶全面、貼身的廣告服務。
公司大專以上學歷的員工占到了90%以上，高素質的人才隊伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎。公司堅持“德才兼?zhèn)�、敬業(yè)為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓。從剛剛入職的新員工培訓到基層門店管理人員的素質提升，從中層干部的能力提升到業(yè)務骨干的外派培訓，無不體現著公司對人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學院”，公司為員工提供了更為全面的成長和發(fā)展平臺。
公司重視企業(yè)文化建設。通過內刊《動感興龍》和《興龍之路》引領員工團結、拼搏、奉獻的精神風貌，同時，經常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動，豐富員工的業(yè)余文化生活。“龍騰杯”長跑比賽、運動會、歌詠比賽、春節(jié)晚會等，無不體現著公司濃厚的文化氛圍。
公司堅持“貼近社區(qū)、服務百姓、回報社會”的宗旨，與秦皇島各個社區(qū)居委會進行便民合作，同時經常組織員工參與各種公益活動，多次捐資助教，得到了社會各界的肯定和好評。
在開拓市場的過程中，公司的綜合實力不斷增強，呈現出蓬勃的生機和旺盛的生命力，在未來的日子里，我們將和有志于從事房地產經紀服務的精英們一起，以“誠信的品質，專業(yè)的服務”，全力打造秦皇島市房產經紀新坐標。
三、目前購房群體的基本狀況
1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高。
從調查結果來看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業(yè)的起步階段，60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他們在單位的職務多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間，在單位中的職務多為中層管理者或主管級別。一方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進一步補充知識，拓展自己的業(yè)務，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費上的總體購買力不高。就總體情況來看，購房者的購買力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為20xx元，而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的`首付款額度在18萬元以下。
2、購房者對房地產開發(fā)商品牌有一定的認知度，但總體認知水平并不高。
隨著外地的房地產開發(fā)商進軍房產市場，房地產開發(fā)商日益增多，房地產開發(fā)商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產開發(fā)商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調查結果中，購房者能夠說出開發(fā)商品牌的數量不等，能夠說出三個及三個以上的開發(fā)商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產開發(fā)商品牌的購房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個開發(fā)商品牌的購房者所占的比例高達31.2%，這充分表明購房者對房地產開發(fā)商品牌的總體認知程度不高。在所有購房者說出的房地產開發(fā)商中，消費者認知度較高的是在房地產市場中比較活躍的3—4個開發(fā)商，但對它們的認知水平仍然不高。購房者認知度最高的兩個開發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對其他開發(fā)商的認知度則更低。
消費者對房地產開發(fā)商品牌認知程度不高，其主要原因在于以往開發(fā)商對樓盤項目本身的宣傳力度很大，而對開發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從以往的研究經驗來看，那些知曉房地產開發(fā)商的購房者對其所知曉的開發(fā)商的樓盤項目選擇率會更高�？梢姡康禺a開發(fā)商本身的品牌，是影響消費者購買的重要因素，對促進樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產開發(fā)商在大力宣傳樓盤項目的同時，也要加強本身品牌的建設和宣傳。
3、置業(yè)消費盲區(qū)與企業(yè)品牌建立
置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認知難度，而消費者在房屋消費過程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患。
在房地產市場逐步發(fā)育和成熟的同時，購房糾紛也隨著增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的沖突事件時有發(fā)生，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級的跡象，并且不斷有房地產銷售人員對開發(fā)商的銷售內幕進行暴光，這些事件對房地產開發(fā)商所形成的負面影響在短期內挽回的可能極小，致使消費者在選擇開發(fā)商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安
從總體看，在以往的實際房地產購買者當中，只有不到20%的消費者在購買之前對購房手續(xù)、市場供應樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認為"購房是一種理性消費"存在著嚴重的差異，產生這一現象的原因是復雜的：但消費動機與消費決策之間信息的不匹配和不平衡性是關鍵因素。
從消費市場經驗來說，在復雜而缺乏規(guī)范秩序的市場中，在消費者消費認知力低下的情況下，消費者的消費安全感直接影響消費選擇、決策，而影響消費安全感的一個重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價值，良好的品牌形象的建立將大大提升開發(fā)商的業(yè)界地位、市場業(yè)績，尤其是在目前消費者對期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對開發(fā)商市場表現將起到至關重要的作用。因此基于消費群體認知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價值。
房地產調查報告13
自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消限購、降息降準、《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下xx市區(qū)房地產市場發(fā)展現狀，國家統(tǒng)計局xx調查隊采取實地走訪房產、國土等相關部門，與問卷調查社會群眾相結合的方式，開展了新政下xx市區(qū)房地產市場發(fā)展現狀調研，現將有關情況報告如下，以期為黨委、政府及相關部門提供決策參考依據。
一、近期xx市區(qū)房地產市場發(fā)展現狀
(一)新建商品房售價企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，xx市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場
通過對100名社會群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機關、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個體工商戶，離退休人員)進行入戶面訪、問卷調查發(fā)現，《條例》試點實施以來，群眾表現出知曉率關注度高、對內容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產處置等待觀望等特點。
一是新政社會關注度高。
3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標志著《條例》正式實施。此次問卷調查數據顯示：有86%的人知道《條例》已經開始試點實施；對不動產登記改革及《條例》試點實施關注度調查發(fā)現，僅16%的受調查者表示不關注，有49%的受調查者表示非常關注，有35%的受調查者表示比較關注。表明社會各界對《條例》實施關注度很高。
二是具體內容知之甚少。
《條例》已試點實施近一月，社會公眾對《條例》的詳細內容、登記范圍、實施步驟等知曉幾何，通過調查發(fā)現，除16%的.受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動產改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響；另一方面是因為沒有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài)；再者是因為《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。
通過調查發(fā)現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加；64名擁有多處不動產的受訪對象在回答是否準備在近期處置不動產問題時，僅有6人選擇近期急于出手，所占比例不到10%；有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達到了56%，表明擁有多套房產者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。
受訪者在回答《條例》實施作用時，大家都知曉簡政放權、保護權利人合法財產權、利好剛需購房、有效調控房價、提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾等核心作用以及反腐、為房產、遺產稅開征夯實基礎等其他衍生作用，但存在著主次不明的現象：選擇反腐、為房產、遺產稅開征夯實基礎兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導。
房地產調查報告14
20xx年，是營山房地產中介服務業(yè)發(fā)展較快的一年，成立了房地產中介協(xié)會等，近70%二手房交易通過中介來完成。但中介服務中的非法經營、不誠信經營現象仍較突出，我們應采取措施來規(guī)范房地產中介服務市場。本文通過對營山房地產中介服務市場情況的調查，從行業(yè)現狀、存在的問題及采取措施三個方面來探索如何規(guī)范房地產中介服務。
一、營山縣房地產中介服務業(yè)發(fā)展概況
據資料介紹，今年營山房地產中介服務業(yè)發(fā)展較快。
房地產中介機構數量增多，新設房地產評估機構1家，新設房地產經紀機構3家，評估機構發(fā)展到5家，經紀機構發(fā)展到8家。二是從事房地產中介業(yè)務，應當具有相應的執(zhí)業(yè)資格，營山連續(xù)組織了兩期房地產經紀人協(xié)理資格培訓，宣傳中介執(zhí)業(yè)資格考試，其中18人參加了全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試，23人參加了全國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試，37人參加四川省房地產經紀人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格考試。目前，營山具有從業(yè)資格的中介人員80多人，其中全國房地產估價師5人，全國房地產經紀人3人，房地產經紀人協(xié)理17人。5月18日，營山縣房地產中介協(xié)會正式成立，該協(xié)會分房地產評估和房地產經紀兩個分會，協(xié)會會員單位已經發(fā)展到12個。11月5日，營山房地產中介協(xié)會的所有會員單位使用協(xié)會統(tǒng)一印制的《營山縣購(租)房委托居間合同》、《營山縣房屋買賣居間合同》、《營山縣房屋租賃居間合同》，各房地產中介公司自制的服務合同自動失效，消費者可以拒簽中介公司自制的服務合同并可向中介協(xié)會投訴。
從房屋銷售方或出租方來講，委托中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價格也相對較高。從買方或租方來講，一般通過正規(guī)中介，也能找到適合自己的房子。中介服務由不規(guī)范到逐步規(guī)范，人們對中介服務行業(yè)也由不信任轉為比較信任，中介服務的社會認同度正日益提高。在房地產交易中，通過中介服務公司成交的占主流，今年營山縣二手房交易的70%是通過中介成交的。
二、營山縣房地產中介服務業(yè)存在的主要問題
營山縣房地產中介服務市場的非法經營現象嚴重，有的中介公司只有營業(yè)執(zhí)照，沒有達到設立條件，不到主管部門辦理備案，超范圍經營、非法經營現象很多。有的不設立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營業(yè)執(zhí)照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動，市場無序狀況由此可見一斑。
大多數經紀公司只有一個店鋪，信息量少，經紀人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡單的房地產買賣和租賃信息業(yè)務，對于大中型業(yè)務無能為力，管理手段、管理意識滯后，市場競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業(yè)知識面窄，不會填寫經紀合同，不會操作電腦，也不具備與客戶進行交流的良好語言表達能力，甚至與行業(yè)中的其它公司員工或客戶串通，業(yè)務成交不報公司，私下收取客戶的好處費或其它不合理費用。這不僅損害了經紀公司的聲譽，同時還會使客戶的利益得不到保證。當然也有些公司不懂得怎樣尊重知識，重視人才，而致使員工對經紀公司不滿，出現跳槽、流動和大量信息資源流失的`現象。
有的公司互相竊取對方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費為誘餌與客戶簽單，出現低成本、低效率和低質量的經紀業(yè)務。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價，使消費者上當受騙。有的中介人員因為承諾不當，無法兌現，或因操作不規(guī)范，合同條款不清而引發(fā)交易糾紛。有的客戶經中介公司掌握信息后，為逃避中介服務費而發(fā)生“跳單”行為，中介服務方面的糾紛時有發(fā)生，房地產中介行業(yè)急需建立誠信機制。部分評估機構采取給回扣、壓低收費標準、抬高評估價格等方式惡意承攬業(yè)務，估價不實事求是，出具虛假報告，只顧眼前利益，不顧估價風險。評估機構之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競爭的市場秩序沒有建立。
近年來，營山縣商品房市場競爭激烈，不少公司聘請房地產代理公司銷售樓盤，房地產代理公司屬房地產中介服務機構，應具備相應的執(zhí)業(yè)資格并到房地產主管部門備案，接受行業(yè)管理。事實上，很少有代理公司主動到房管部門備案，因房地產代理發(fā)生的糾紛層出不窮，給房地產市場健康發(fā)展帶來不利影響。
三、營山縣房地產中介服務業(yè)的規(guī)范化措施
針對營山縣房地產中介服務市場存在的主要問題，20xx年，我建議將從以下幾個方面加強對房地產中介服務的規(guī)范管理。
加大對非法中介服務機構的清理整頓。根據《營山縣人民政府關于加強和改進出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會同房管部門，加強對房地產中介服務機構的日常檢查和管理，依法及時查處和取締非法房地產中介服務機構。無照經營、無證執(zhí)業(yè)的中介服務機構和人員將面臨清理整頓。加強中介服務人員執(zhí)業(yè)資格培訓和繼續(xù)教育。繼
續(xù)做好房地產經紀人協(xié)理、房地產經紀人、房地產估價師的培訓和考試工作，通過繼續(xù)教育、日常業(yè)務培訓，提高房地產中介服務人員的執(zhí)業(yè)技能和服務水平。
對會員單位使用經紀服務合同示范文本的情況進行檢查，規(guī)范經紀服務行為，加大打擊“歪中介”、“黑中*”的力度。為避免中介服務行業(yè)出現惡性競爭，鼓勵中介企業(yè)做大做強，將依據中介企業(yè)的設立時間、注冊資金、執(zhí)業(yè)人員狀況等對經紀機構實行等級管理，實現優(yōu)勝劣汰。
針對中介行業(yè)存在的信用問題，中介協(xié)會將研討制定行業(yè)自律規(guī)則，加大對違約單位和個人的處罰力度，建全中介企業(yè)和中介服務人員信用檔案，提高行業(yè)整體形象。并對房地產代理機構實行備案管理，代理人員必須具有中介服務執(zhí)業(yè)資格。
結束語
隨著房地產市場的逐步規(guī)范和相關法規(guī)的進一步完善，房地產業(yè)的不法分子，投機分子將無“用武之地”，我縣的房地產行業(yè)業(yè)也將飛速發(fā)展。
房地產調查報告15
當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。XX年，全國房地產開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產業(yè)關聯度高，對幾十個相關產業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關。房地產業(yè)作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。XX年以來，房地產開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業(yè)已成為推動我縣經濟增長和發(fā)展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續(xù)健康地發(fā)展，現對我縣房地產市場現狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
一、房地產市場現狀
(一)房地產市場供給狀況
1、房地產開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質企業(yè)2家，三級資質以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。XX年，民營房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度，并獲得了長足的發(fā)展。據統(tǒng)計部門數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資占當年房地產開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產交易異�；鸨康禺a開發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；⒄w化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產開發(fā)規(guī)模越來越大。
5、房地產開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產開發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產開發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發(fā)的支持。我縣房地產開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產市場需求狀況
1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
近年來，我縣房地產市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發(fā)展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統(tǒng)計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。
(一)房地產市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規(guī)劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發(fā)存在一定的無序化和較大的風險性。
(二)市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。
(三)房地產開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發(fā)，加大了投資風險。
(四)房地產開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產中介服務滯后于房地產業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產開發(fā)結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現供大于求的現象。
三、房地產市場發(fā)展趨勢
(一)行業(yè)趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩(wěn)定。
1、房地產開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發(fā)的.現實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調，要加強房地產貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。
2、房地產開發(fā)結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。
隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。
我縣房地產起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。
而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。
同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。
3、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定
因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。XX年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。
從房地產開發(fā)土地供應上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現，開發(fā)結構的調整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產市場供需將趨于平衡。
另據XX年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調查資料顯示，XX年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩(wěn)定。
(二)發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。
1、城市化進程的不斷推進，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。
縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結構，城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。
按《縣城城市總體規(guī)劃(XX-20xx)》對人口規(guī)模的預測，規(guī)劃近期(至XX年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區(qū)至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。
2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。
生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經濟發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實現跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進一步增強，生態(tài)環(huán)境質量始終保持全省全國先進水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設穩(wěn)步推進，生態(tài)城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產業(yè)的集聚，一個具有相當經營規(guī)模、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。
四、政策建議
(一)建立預警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。
盡快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。
(二)加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。
保持房地產開發(fā)的適度規(guī)模，基本實現供需平衡對我縣房地產業(yè)乃至整個國民經濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關部門應發(fā)揮調控功能，加大調控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。
規(guī)劃方面應發(fā)揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發(fā)結構(如針對目前商業(yè)用房供應過多的現狀，規(guī)劃設計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設有利于開發(fā)的規(guī)模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學編制房地產開發(fā)項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監(jiān)管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發(fā)用地，規(guī)范房地產開發(fā)行為。
金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發(fā)與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監(jiān)控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴格控制經營不規(guī)范、信用度低、資產負債率高的房地產開發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。
(三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。
各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監(jiān)管制度。加強資質管理和注冊資金管理，把好“入門關”;加強房地產開發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關”;加強房地產交易的動態(tài)管理，把好“交易關”。加大房地產開發(fā)、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現一起查處一起，絕不姑息。
(四)堅持市場化導向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規(guī)定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進行開發(fā)。經濟適用房等政策性用房的開發(fā)也應推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用，適當留有開發(fā)微利等方式運作。
(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節(jié)作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發(fā)展。
要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據最新統(tǒng)計數字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事。
積極引導和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。
(六)加快發(fā)展房地產服務業(yè)，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發(fā)展。
房地產服務業(yè)主要包括房地產中介和物業(yè)管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業(yè)已滯后于房地產整個行業(yè)的發(fā)展，需要進一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關法規(guī)，加大對房屋中介機構、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規(guī)范中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業(yè)人員素質，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產服務業(yè)的發(fā)展將有利于促進房地產市場的進一步發(fā)展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經濟承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D化為現實購買力，有效擴大市場需求量。
(七)促進產業(yè)集聚，加快市場建設，增強發(fā)展后勁。
要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉移的勞動密集型產業(yè)。加快硅電子基地建設，加速引進大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺，進一步促進產業(yè)集聚，不斷推進工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展。
要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場。當前應著力加快茶葉市場的擴大經營。
通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經濟發(fā)展，加速要素集聚，從而增強房地產市場發(fā)展后勁。
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